破产！买房子遇上楼盘烂尾怎么办？律师支招

2021年下半年以来，行业形势严峻，由于开发商融资环境收紧，房企回笼资金成难题。

　　不少知名开发商也陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，更有昔日的百强房企宣布破产。

　　这些消息让刚刚购买了期房项目的业主们不禁担忧，可能面临的楼盘烂尾问题。

　　如果情况果真如此，业主们需如何保障自身权益？

　　律师表示，有两种情形楼盘烂尾，已完工的和未完工的。

　　对于已完工的楼盘，购房者应及时向房管部门咨询办理房产证。如购房人已付清房贷，则可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权。这时，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。

　　若楼盘尚未完工，就要弄清楚烂尾楼的产权状况。一些开发商为获取资金，可能将在建房屋抵押给银行。那么，一旦楼盘烂尾或企业破产，房子的他项权利归属银行，尽管购房者支付了房款，也无法得到完整产权。

　　这种情况下，若购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，那么双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

　　问题1：如果房子烂尾，房贷还需要还吗？

　　答：从法律关系上来讲，此时必须继续保持还款。

　　购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。

　　购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提，但是这两种合同是独立的。

　　购房人可以追究开发商的责任，但申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，与开发商无直接关系。若拒绝还贷，购房人需承担与银行之间的违约责任。

　　不过，如果购房者遇到此类事件，可先与银行、保险公司进行交涉、协商，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的，也可以向银行申请房贷合同暂停。

　　问题2：遭遇楼盘烂尾，消费者是否可以要求退房

　　答：购房人不要一时冲动，将房子退给开发商。

　　此时开发商手里已经没有资金，即使退房，购房者也只能拿到收据或欠条，而拿不到购房款，这时购房者与开发商变成了债权债务关系。若开发商最后资不抵债，破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。

　　问题3：如何才能避开烂尾楼

　　答：建议购买现房，或者主体结构快完工的准现房。

　　如果购买期房，要仔细查看项目的五证，只有拿到预售证的房子才可以对外销售。

　　此外，消费者也应提前了解项目开发商，包括开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等。还可以通过网上查询，了解该房企是否有较多的经济诉讼案件，做为判断依据。