挂牌1小时便成交，数小时跳价40万 上海魔幻楼市遭新政“泼冷水”

最近的上海楼市，给人两种感觉——

第一是行情好、热度高。

比如挂牌1小时便成交、数小时跳价40万、超1000%的认筹率、成交创新高等等，近两个月上海楼市开启了一波魔幻行情。

第二是万物皆刚需。

老破小学区房是刚需，动辄上千万的豪宅也是刚需，近郊楼盘也是刚需，实在不行，远郊环沪也能成为刚需的选择。

一路魔幻行情 上海买房到底有多难？

“全款里面请，商贷门口等，公积金靠边站”。

这还不是最可怕的，在一个完全的卖方市场，上海的购房者不仅摇中号的几率极低，还被置于购房鄙视链的最低端。

尤其是在上海郊区以内的区域，他们能买到房的概率不亚于打新股。

第一，新房市场基本是抢不到的状态。

近来，上海新房市场出现“千人摇号”、“万人认筹”、“一房难求”现象突出。

数据显示，2020年上海开盘摇号的186个新盘中，累计有48542套房源，最终有效认筹数达到80371，认筹率高达165.57%，创3年来新高。尚峰名邸、汇成南街里的认筹率更是超过1000%。

关键的是，这种态势还在持续。

2021年中粮瑞虹海壹号、新湖上海青蓝、融创青云壹号、金科新弘古北天御、电建泷悦澜湾5个项目集中开盘，均实现一天售罄。

一夜之间，仿佛全世界的富人都来上海买房了。

还有位博士在经历4次摇号失败后，终于忍不住提笔给政府写信，呼吁修改上海认筹摇号规则。

还有一些购房者联合七大姑八大姨手握几个号，常年奋战在摇号一线，结果到现在一个都没摇到，踏空程度可见一斑。

如果说以前购房者还可以考虑买上海哪个板块，那么现在已经到了没得选的地步。

所以，有人拿出了今年再战的决心。

第二，一手房不够友好，二手房也丝毫不留余地。

由于一二手房价格倒挂，买到就赚到成了很多购房者的共识。

中原数据显示，2020年12月，上海二手房成交创下3.9万套新高，这也是自2016年以来的新高。其中学区房出现普涨，甚至出现半年暴涨60%的个案。

购房者的恐慌情绪也很快随着市场的变化蔓延开来。

情绪的另一面是“房东惜售”“疯狂跳价”，甚至出现了“按小时成交、按秒读价”的罕见现象：

有二手房调价过后仅挂牌1小时就成交；也有房东数小时跳价40万，半天时间47组购房客排长龙抢房；而数天之内跳价百八十万，那都是常规操作。

这非常考验广大购房者的耐心。为了让停机的房东接电话，有位买家竟然给房东充上了话费。

为了能买到房，大伙也是拼了。

这个阶段如果有人出版一本《上海买房该如何讨好房东的十大攻略》，想必一定热销。

购房者在鄙视链最底端拼命，房东居高临下，而中介和楼盘销售则打了个翻身仗。

看到如此魔幻的上海楼市，有位从业八年的销售大哥感慨万千，套用李云龙的一句话叫——

“他娘的，劳资就没打过这样的富裕仗”！

还有一些楼盘的销售都不够用了，于是抽调环沪的销售来上海支援。

就像上面这位销售大哥说的，客户没有抢到房伤心痛哭，实际上非常真实。

上海买房，心态崩不崩，很多时候与房价涨幅无关，而是取决于最终能不能买到。

豆瓣上也有个留学生，当时落户新政下来，她劝她爸卖掉手中的股票。

那时股市的行情你懂的，所以，就犹豫了一下。

于是，后来他们与暴涨10%的房价华丽擦肩而过。

得了，那去买法拍房好了。

但法拍房也不是好买的。

最近，央视财经也报道了上海10多人抢一套法拍房的新闻，500万以下的法拍房广受追捧。

数据显示，上海300万-1500万的法拍房，平均溢价率均超过80%。其中，300万以下和300-600万的溢价率分别为110.2%和98.8%。

但最近的传闻称：上海的法拍房拍卖要按下暂停键了。

要知道，这是很多购房者突破限购的一个渠道。

所以，接下来要做好上海法拍房像北京、深圳一样被限制的准备。

新政“泼冷水” 严打伪刚需、维护真刚需

“房住不炒”的基调下，区域楼市过热现象一旦出现是绝对要遭调控暴击的。

于是，1月21日晚间，当一些购房者还在观望的时候，上海楼市新政汹涌而至，给市场打了个措手不及。

让很多人没有想到的是，新政出台速度会如此之快。

就在新政发布的前一天，地产财富会的某媒体群里还在讨论尚在传言中的新政。

当时，上海房管局方面的回应称：目前没有出台新政。

没想到仅仅过了一夜，画风突变，上海调控的靴子就落地了。

上海楼市有多疯狂，新政的速度就有多快。

这里有张北上深调控PK表，大家可以对比下看看

来源：贝壳研究院

新政出台后，有个被摧残到发疯的网友说：

“TMD，烦死了，离都离了，买也买不了。”

显然，这次新政的针对性和精准性非常明显。

不论是关于夫妻离异的限购升级，还是增值税免征年限从2年到5年的调整，或是土地市场供给的增加、商品房销售的管理等等，上海新政的核心是要严打“伪刚需”这类炒房客，让“真刚需”上位，实现买房梦想。

因为，上海的需求在2020年被极大的释放出来了：1、2016年3月实行非沪籍五年限购政策的那批人获得了购买资格，里面刚需是主流；2、上海2020年棚改衍生出了大量购房需求，因拆迁没房的自然也是刚需；3、上海2020年落户政策放宽，仅上海985高校毕业生可直接落户就释放出约2万的购房指标，里面也会有一部分刚需；4、因国外疫情失控集中回国的留学生刚需；5、前两年上海横盘震荡下持币待购的刚需、找机会改善的刚需等等。

可以说，只有让这里面庞大的、真正的刚需群体买房诉求得到满足，上海的楼市稳定才能得到巩固。

“近远郊+环沪” 喝点汤也是好的

疯狂上海楼市的真相是残酷的，那些形形色色的买房人、卖房人和中介之间的一些活生生的案例，无时不刻都在刺激着刚需们敏感的神经。

“715之后，深圳楼市房价又上涨了一波，上海新政又能如何？”

但不论如何，新政在保护刚需，这是上海楼市一个好的趋势。

只是，对于刚需而言，一切都回不去了。

因为核心区确实到了一房难求的地步了，而且价格也已经起飞，同时，刚需们还要面临手中货币贬值、市场预期上涨等因素，所以，留给刚需的时间真的不多了。

这意味着，接下来刚需的买房之路依旧不会太顺利，而且窗口期可能会很短。

很多刚需可能还是不得不转向近远郊，甚至是环沪的一些区域，这也是我们下面要说的一个重点。

首先，近远郊可能是已获得购买资格的刚需们接下来一个比较好的选择。

我们再回到上海新政里的一个要点去看，新政中提到：

上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

所以，广大刚需最好要抓住供应时机，不要等到这些区域房价跳涨或到无房可卖的程度才出手。

千万不要低估了上海近远郊区域房产的流动速度！

因为，地产财富会有位在上海租房的朋友一年搬了3次家！

其中的原因都是——房东挂牌的二手房被卖掉了。

而在此之前，他在上海租了三年，没搬过一次家。

除了近远郊，环沪的昆山、嘉善、太仓板块等区域也不失为刚需们一个比较好的选择。这些板块目前整体的价格相对稳定，但仅仅是目前。

因为，这些板块的氛围已经搞起来了。

比如下面昆山这个号称“西上海第一站”的陆家板块某楼盘，近来愈加火爆，上海新政后的第一天，甚至要求客户全款。

其中不乏一些心理战的因素，但根本原因是上海楼市走强带动需求外溢。

陆家板块的旁边有着“环沪置业第一站”“上海后花园”之称的昆山花桥板块同样也是如此，近来环沪置业者来了一波又一波，尤其是总价200万左右的楼盘特别抢手。

值得关注的是，买在这里的不少购房者都是上海的“准刚需”，他们准备等回头上海购房资格满了后再置换。

甚至，以往刚需们很难看上的苏州吴江板块也开始蠢蠢欲动。

横盘两年的苏州楼市，仿佛是抓住了一根救命稻草。

因此，从上海近远郊和环沪区域的风向来看——上海的刚需外溢是必然过程。

毕竟他们等不了，也承受不起涨价和资金缩水的风险。

或许，在一房难求的上海，对于刚需或是准刚需们来说，最好的选择可能是：

肉没有了，

汤就凑合喝吧！