空手套“房”？从银行套出200万买房，只要花1.5万

陪朋友去了一趟售楼处后，刘思思开始琢磨自己买房的可能性。

她工作才两年，手头没多少闲钱。本来买房这个事她是想也不敢想的，但销售人员的一个建议，让她觉得，或许她也能很快拥有一套80平方米商品房。

事情还得从2020年国庆说起。当时，刘思思的朋友想在河北省保定市的一个县城买套Loft，相中了一套上下加起来45平方米的房子，首付15万元，手头的钱刚好能够上。

对于他们来说，买公寓是迫不得已的选择，因为价格低廉，好上车，即便公寓存在诸多不便之处，比如不能通燃气，居住人员混乱复杂，商水商电，若装修成二层，受限于楼层挑高住着压抑……

售楼处的销售人员似乎看出了朋友的犹豫，给出了一个10万元撬动60万元商品房的办法。这对很多凑不足首付的购房者来说，是巨大诱惑。刘思思也动了心。

01 如何用10万首付撬动60万商品房

售楼处人员给刘思思以及她朋友的建议是首付贷。

售楼人员给刘思思推荐了一套80平方米左右的商品房，首付大概20万元。售楼处人员表示，刘思思手头有10万元，另外10万元的差价，可以由公司旗下的子公司先行垫付，然后购房者再在一年之内将钱还给公司，相当于多了一年的缓冲时间，先享受买房福利，再还款。

回到家后，刘思思开始考虑这种操作的可能性。

按照售楼处销售人员的说法，如果现在入手，明年房价上涨她就赚了，重要的是，房产公司给她垫付，更有保障。

不过，就在她打算动手之际，朋友张轩得知后立马阻止了她。

张轩的工作性质类似于房地产评估师，他告诉刘思思，这种形式的贷款为“首付贷”，不是合法行为，通常被售楼处人员拿来哄骗买房小白。更重要的是，这种首付贷一般合作方为小额贷款公司，利息超高。

后来，经过进一步了解，刘思思才了解到其中的猫腻。

她发现，如果听从售楼处销售人员的建议，借10万元来凑足首付，那意味着即使在一年期还款，刘思思还要额外支付几万元的利息。

对此，刘思思惊出一身冷汗。而最让她感到后怕的是，房产中介一直避重就轻，只说首付可以贷款，但丝毫没提利息多高。中介告诉购房者贷款来自于房地产公司，更是让他们放松戒备。但一旦陷入其中，很难逆转形势，如果还不上钱，还要面临被催缴或其他的严重后果。

对于有些售楼处的销售人员来说，其推荐的方式不限于小额贷，还有信用卡贷款、创业贷款、消费贷等。在他们那里，首付根本就不是问题，其中的风险也没有关系，他们的宗旨就是把房子卖出去。

这也很好理解。对中介来说，房子在被卖出的那一瞬间，便和他们一点关系都没有了。让购房者采用小额贷付首付，对他们百利而无一害。

02 空手套“房”真存在吗？

比“首付贷”更能魅惑人心，同时潜藏更大风险的，是“经营贷”。

2020年4月，深圳炒房热让“经营贷”成为众矢之的。压力之下，央行发文让各银行自查自纠，为的就是不让其他用途资金流入房地产市场，最终抬高房价。

“房子毕竟是刚需，而且跟现在的情形还不太一样，那时候房子特别具有投资价值，比正常搞经营赚钱得多。”业内人士王盟这样形容，“而有需求就有市场，就有想方设法钻漏洞赚钱的人。”

把经营贷“偷梁换柱”变成房贷，就是其中一种手段。

经营贷是一种以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体户的经营需要。

也就是说，经营贷是给开公司的人用来周转银行贷款的。为了降低中小企业的贷款难度，经营贷具有贷款额度大，利率低的特点。

具体说来，2020年主流房贷利率最低的城市是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆明、厦门，均为5.25%。但经营贷却比最低房贷利率还要低，有银行给出的经营贷利率最低为3.85%。

通过抵押贷款获得的贷款额度一般也比较高。如果房子没有抵押，能贷到房价的70%，如果房子尚在抵押，也能贷到房价的50%。

这种超低利率的贷款在市场上并不多见，让不少人动了歪心思。

如果购房者能通过经营贷来贷款买房，只要房价持续上涨，购房者更是相当于“空手套白狼”，收获一笔房价上涨的投资回报；即便是房价保持平稳，购房者也能薅一波“低利率”的羊毛。

但问题就在于，经营贷的硬性要求为，贷款者必须拥有一家用来经营的公司，以及名下有一套可以用来抵押的房子，缺一不可。

那么如何把“经营贷”变成“房贷”，把企业的“经营者”包装成“完美购房者”呢？做这种生意的不是别人，正是那些小型的房产中介们。在新房、二手房生意之外，他们还会“帮助”那些凑不够首付的潜在购房者们“出谋划策”。

北京的张晓就曾尝试联系中介操作经营贷买房。“我当时手头有一套房，但是没有营业执照，手头也没多少余钱。”

中介给出的建议是，首先需要购房者名下有一家公司，但没有也没关系，中介会帮忙包装一家空壳公司，收费一般在1万元左右。

除此以外，中介还会收一笔套现费用。

“因为是经营贷，银行一般会直接把贷款打到公司的下游公司，比如你报批给银行的贷款用途是买进原材料，那么银行会直接把钱打给供货方。”中介告诉他，“这时候就需要把钱再从供货方那里转到购房者的个人账户中，会从中收取千分之二到千分之五不等的套现费用。”

假如贷款金额是200万元，那么，中介能从中收取的金额在4000元-5000元。

有了房子和公司之后，就可以操作“经营贷”，最终贷款的额度和购房者本身拥有的房子价值和抵押与否相关。

计算下来，如果购房者本身有一套可以用来“一抵”的房子，贷款金额200万元，中介若“帮忙”操作经营贷，从中收取的费用大概在15000元。王盟表示：“虽说钱少并不能完全等同于操作风险低，但是这样低廉的‘服务费用’跟高额的房贷一对比，会诱惑很多购房者愿意铤而走险，而中介就能借此‘薄利多销’。”

所谓能用来“一抵”的房子，就是已经还清了贷款的房子。中介也表示，用这样的房子去做抵押，年化利率一般在3.75%~4.8%之间，能贷的钱可以到7成。如果还在抵押中，也就是贷款尚未还清，年化利率会高一些，在4.8%~5.7%之间，相应地，能贷的钱会减少2成。

中介还十分“贴心”地给张晓提出了建议，如果想要贷更多钱，或者想要在利率上获得更高的优惠，他们可以帮助提供过桥资金，先还清房子此前的抵押贷款，再进行经营贷款的操作，就能在利率上享受“一抵”的待遇。

当然，垫资也是需要收费的，每10天收1%的费用。中介还细心提醒，到时候会帮助购房者计算哪种方式更划算，建议按照划算的方式来操作。

经过一通操作之后，在中介看来，用这样的方式买房，购房者还是能够捡到大便宜。

中介对张晓承诺，会等贷款批下来再收费，其中没什么风险。“大家都是这么干的。而且经营贷的政策现在也没什么变化，没有收紧的意思。贷款一个月就下来了，也非常便捷。”

中介说得天花乱坠，似乎这件事从头到尾就是一件“双赢”的好事，没有任何风险。但事实真是这样吗？

03 风险自担，钱别人赚

天上从来不会轻易掉馅饼，反而地上会有很多陷阱。

“这种操作在两三年前比较多。”王霄是一家银行的中层，他对市界解释，“最近好像没怎么听说，一是房价并没有像以前涨得那么厉害，比如北京房价反而还在跌，人们的买房需求不似以前强烈；二是目前银行在审批贷款的时候比以前严格了。”

经营贷的办理有一套规范的流程——首先，要有房子或其他抵押物做抵押；其次，并非单纯注册一个公司，这家公司最少要经营半年，并且还要给银行提供经营过程中的资金流水。

再者，如果想要经营贷，需要借贷的公司向银行提出贷款的要求，给银行提供一系列合同。严格来说，银行的客户经理还会去实地调查这家公司是否有经营场所，有正常的贸易往来等，确定没有问题之后，才会放贷。

当然，也会有例外发生。

王霄对市界透露，也会有一些小银行迫于市场份额的要求，背负着经营压力，有时候面对“另类”的经营贷，会睁一只眼闭一只眼。

之所以能这样操作，也是因为其中的确存在漏洞。

就拿经营贷来说，表面上的流程都合规了，但下游却可能出现银行不能预料的问题，比如供货方把银行打来的钱挪用去买房了，银行有时候也很难察觉。

再比如之前常见的被明令禁止用于买房的消费贷，银行甚至设置了一套自己的报警机制，一旦消费者把卡里的钱划给房地产企业，会立马触发银行的报警机制，追回款项。但在实际操作中，有些人就把贷款从卡里取出来，用现金买房，这样一来，银行就很难监测到。

但真正导致中介如此操作的原因，是因为违规成本太低。如果这种行为没有被银行察觉，“皆大欢喜”。即使被发现了，触发银行提前收款，其中承担风险的，不是中介，而是购房者。

“严重的可能还涉嫌诈骗，但这种情况很少发生，多数仅从民事纠纷角度进行处理，或认定合同无效，或加速合同到期主张提前还款。”北京盈科（上海）律师事务所律师沈浩浩告诉市界。

购房者一旦还不上钱，有可能会拆东墙补西墙，再想其他法子去弄钱，形成一个恶性循环。除了这些明面上的风险，更加可怕的是未知的风险。

“像中介这种操作路径，最基本的前提是双方的信任，就是购房者相信所谓的公司供货方会把银行打过来的钱转给自己。”王霄表示，“但如果供货方不这么做呢？”

因为银行会直接将钱打到供货方那里，再由供货方将钱打给购房者，购房者拿到钱后再去买房，一旦供货方那里出了问题，比如把钱私吞，购房者一方面拿不到钱，另一方面，由于是借款人，还要还款给银行。

尽管中介在这场交易中扮演了“掮客”的角色，给双方“说媒拉纤”，但是签订贷款合同的是购房者，而中介由于不是贷款合同相对方，很难被追责。“相关法律依据太少了。”沈浩浩补充道。

在这场危险的买房游戏中，一方是占尽便宜的中介，另一方，是糊涂不自知的购房者。对中介来说，风险让别人担，钱全部自己赚了，这无疑是门一本万利的好生意。但对于购房者来说，却是一个巨大的陷阱。