澳大利亚新州房产印花税改革如期而至，将如何影响房市和海外买家？

最近发布的2020-2021年度新州财务预算绝对是革命性的一次政府预算，新冠病毒对经济的非常冲击催生了政府非常手段，这次预算中关于物业买卖印花税的改革方案，无疑是数十年罕见的经济政策，这一革命性的做法，无疑将对新州物业市场乃至新州及整个澳大利亚的经济，产生深远影响。

　　总体来说是一个利多弊少但政治上难度很大的改革，这次能够取得突破确实是因为新冠对市场及经济总体上的空前影响。本文重点讨论政府改革的具体内容并讨论一下这方面变化的潜在影响。

　　新政做法细节

　　在讨论可能的影响和利弊之前，我们先来看一下州政府计划的印花税改革的具体做法：

　　根据州政府发布的 Consultation Paper, 改革以后的新做法基本如下：

　　如果您已经买房，不受影响，不会发生关于您的房子的新的税务责任；

　　如果您在新政推出以后买房，您可以选择按照旧的做法一次性支付印花税或者选择按年支付的新的 Property Tax。任何物业，只要有过一次买卖是选择了按年支付 Property Tax 的做法的，未来再次买卖时将不再有选择权，只能永久性的支付 Property Tax；对于选择支付印花税的物业，每次买卖的时候新的买家依然可以做出选择。需要注意的是，政府为了控制注意改革对财政收入的冲击幅度，将出台一个价格上的限制，开始的若干年，这一价格限制以上的物业在买卖的时候将不在改革的范围以内。政府表示最后这一具体价格将使得最贵的20%房产暂时排除在税改之外，未来可以通过随着税改的铺开逐步放松这一价格上限来包括新州所有物业。

　　值得注意的是新的 Property Tax 要取代的不仅仅是印花税(Stamp Duty)，同时还要取代土地税(Land Tax)。新的 Property Tax 的计算是以土地价值(Unimproved Land Value)为基础的，这一点很重要。同时，住房、农业用地和商业物业将受到区别对待，自住和投资物业产生的 Property Tax 也有很大的不同。以目前大悉尼地区的别墅为例，目前均价115万，买方需要承担的印花税为4万8千5百元；如果按照新的做法，大悉尼地区的住房土地均价为63万，自住买家今年需要支出的 Property Tax 为 2391澳元，如果是投资，则将需要支付7804澳元的 Property Tax。

　　提前支付印花税和“分期”地每年支付 Property Tax 最大的不同是按照悉尼目前的房价印花税已成了买房的一个不可忽略的障碍，下面两图是目前悉尼各地区（2020第3季度）别墅和公寓均价及买房所需支付的印花税，很显然采用 Property Tax 可以避免这一“壁垒”。

　　州财长 Perrottet 预计新政实施的前20年以内，将会有50%的新州物业转为每年支付 Property Tax，而到2050年左右，所有的物业将转为每年支付 Property Tax。

　　由于这一计划种的改革，政府原先针对首次置业者的印花税优惠政策将不再适用，政府计划以2万5千澳元的补助来代替。

　　对房价的影响

　　这一税改对房价的影响应该是大家最关心的，也是讨论的最多的，宣布以来外面最多的观点就是房价将因此强劲上升，其实是没有根据的。实际上，我们肯定会看到更加频繁的物业转手，但这一改革对房价的影响是比较中性的，政府肯定不会考虑会引起房价较大波动的变革。认为房价肯定会因此上升的原因是买家会将节省下来的印花税支出用于竞价看中的物业，但是没有考虑到每年要承担的 Property Tax 的对房价造成的下行因素，短期以内两者基本彼此消除，房价不会因此有明显的变化。

　　对市场行为的影响

　　除了这一改革将大大降低大家换房的阈值，市场上的物业会更加频繁的转手，另外这一方案之下买家拥有一次性缴付印花税还是每年支付 Property Tax 的选择权可能会对房屋买卖市场产生更有意思的影响。这样的情况下，投机炒房买家和短期内有换房计划买家基本会选择 Property Tax 的方式，计划长期居住或持有的可能会选择按照既有的方式一次付清印花税。但是一旦一个物业有任何买家选择了每年缴付 Property Tax 未来这个物业买卖的时候将只能继续每年缴付 Property Tax 的做法。一段时间以后能够选择缴付印花税的物业将越来越少，未来市场上这样的物业会不会成为卖点值得观察。同时，对于最近刚刚买房不久的人士，他们很可能会选择较长时间的持有他们的物业，不会轻易在短时间内换房来避免换房发生的重复税务成本。还有，这一政策到具体生效还有半年多一点的时间，可能会有不少计划买房的人士会选择暂缓买房直到政策正式生效。另外一个值得考虑的因素是 Property Tax 是每年根据地价浮动而相应改变的，正常情况下地价总是上涨的，所以未来选择每年缴纳 Property Tax 房子将无法避免这一税额的逐年增加，但是选择一次性缴纳印花税的将没有这一担心这一改革肯定会引起不少不一样的市场行为。

　　公寓

　　这个政府计划推出的 Property Tax 的计算与土地价值挂钩，公寓由于其价格中的土地价值比重非常地，和原本需要一次性支付根据总价格推算出来的印花税相比，每年支付 Property Tax 是更加划得来的。

　　海外买家

　　新的 Property Tax 只将列出了自住和投资两种买家类别，对海外买家没有专门提及，我们会向有关部门求证(或者不提更好？)，目前可以认为海外买家也被归入投资买家以内，这样的话，他们购买、持有澳洲房产的成本也将大幅下降。

　　政策实施时间表

这一政策还没有正式实施，目前政府将这一研究后推出的方案在征求民众意见和反馈，大家可以访问 www.haveyoursay.nsw.gov.au/nsw-property-tax-proposal 了解情况及发表意见，这一工作将于明年3月15日结束。再下一步就是出台最后的法案了，政府的计划是明年7月1日开始实施。这一政策有两党共识，市场各方面也都支持更多，最后正式实施只是时间和程序的问题。

　　印花税方面的改革对于房价较高的州（新州和维州）非常必要，因为这一税改方案新州财长 Perrottet 受到一致称赞，值得指出的是，最早提出印花税改革的是维州财长 Tim Palas，只是维州的预算由于墨尔本第二波疫情而推迟到11月24日星期二了，不过我们期待维州也会出台类似做法。

　　了解下来，新州印花税方面的改革做法能够提升经济，促进生产力，提供更多就业，新州建筑协会对其增加行业活力的政策效应充满期盼和欢迎。