房产代理商迪赛基业赴港IPO 近三年业绩如坐“过山车”

2月26日晚间，迪赛基业控股有限公司（以下简称“迪赛基业”）向香港联交所递交了招股书。

　　迪赛基业是一家提供一手房房地产代理及咨询的服务商，目前该公司官网显示为“正处于改版中”。据悉，该公司的业务所涉及的城市并不多，主要集中在宁波、苏州。其2001年开始在宁波开展业务营运，2008年进入苏州市场。

　　“根据相关咨询报告，按2019年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，我们在宁波及苏州的所有房地产代理中排名第三及第五，分别占当地市场份额的3.8%及0.8%。”迪赛基业方面表示。

　　从营收、资产规模及业务布局区域和范围来看，迪赛基业只能算是一家小型房地产代理服务商。

　　而从近三年的收入及利润情况来看，迪赛基业的业绩并不稳定，在过往纪录期一度出现较大起伏。2018年、2019年及2020年，公司收入分别为2.25亿元、1.84亿元和2.05亿元；同期净利润分别为2907万元、1227万元和3576万元。

　　此外，迪赛基业纯利率和资产净值近三年也出现不小的起伏。

　　招股书显示，2018年、2019年及2020年，该公司纯利率分别为12.9%、8.1%和17.4%。资产规模方面，该公司2018年资产净值为9599万元，2019年冲高至1.1亿元后，2020年降至6942万元，意味着其2020年的资产净值比2018年还要低。

　　迪赛基业披露，公司的非流动资产主要为投资物业、递延税项资产、使用权资产、物业、厂房及设备，流动资产主要为与关联方结余、现金及现金等价物、应收票据及其他应收款项。而公司的流动负债，主要为其他应付款项及应计费用、应付税款及合约负债。

　　对于近几年该公司业绩起伏较大，业内人士认为，或与其业务模式及布局范围有关。

　　据了解，迪赛基业的业务主要分为两部分，一是为一手房提供房地产代理服务；二是房地产咨询服务。其房地产代理服务，主要包括代表房企将其项目向潜在购房者宣传及销售物业，而房地产咨询服务包括物业可行性分析、投资房地产项目投资及商业可行性研究、调研等，以及对项目进行房地产开发及销售规划。

　　招股书披露，2018年、2019年及2020年，该公司来自房地产经纪服务的收益，分别占公司总收益的95.3%、94.4%及89.6%；来自房地产咨询服务的收益，分别占相应年度总收益的4.7%、5.6%和6.6%。

　　由于该公司主要是为房企及项目提供销售代理、咨询等服务，因此其业务一定程度上受到上游企业的影响较大。

　　“一方面，其房地产代理、咨询的业务模式，很大程度直接受制于与其展开合作的开发商投资、销售等诸多方面影响。此外，由于其业务布局不太广，主要分布于宁波、苏州两地，还会受这两个城市房地产市场调控的影响。”上海一家房产机构分析师告诉记者。

　　对此，迪赛基业坦陈，公司的业务受一手房地产市场，尤其是宁波及苏州市场的波动影响很大。“我们源于房地产代理及咨询服务的收入，乃根据项目逐次收取，属于非经常性质，因此公司的经营业绩及现金流量可能因房地产代理项目的执行时间表、合约条款及销售表现而出现波动。”该公司表示。

　　此外，员工成本是迪赛基业业务营运产生的最大成本。2018年至2020年，公司员工成本分别约1.27亿元、1.26亿元和1.13亿元，分别占相应年度收益的56.2%、68.3%及55%。

　　迪赛基业表示，如员工成本持续增加，而公司不能及时将部分或全部成本增幅转至房企，或采取有效的节约成本措施，公司盈利能力及经营业绩可能受到重大不利影响。