资产净值波动大 宁波小房产代理商迪赛基业赴港IPO

过去两年，赴港IPO成为大多数中小房企以及物管企业的选择。2021年，赴港IPO的路上又出现了小房产代理商的影子。

　　2月26日，宁波迪赛基业控股有限公司向港交所递交了招股书。根据招股书，迪赛基业是宁波及苏州一手房地产市场的房地产代理及咨询服务提供商。公司于2001年开始在宁波开展业务营运，于2008年进军苏州。

　　2011年1月6日，迪赛基业成立前身宁波迪赛房地产销售代理有限公司，4年后则整体变更为宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司。迪赛基业曾于2016年在新三板挂牌上市，直至2020年4月14日摘牌。

　　根据招股书迪赛基业的业务主要分为两部分，一是为一手房提供房地产代理服务；二是房地产咨询服务。其房地产代理服务，主要包括代表房企将其项目向潜在购房者宣传及销售物业，而房地产咨询服务包括物业可行性分析、投资房地产项目投资及商业可行性研究、调研等，以及对项目进行房地产开发及销售规划。

　　房地产代理服务是迪赛基业的最核心业务。根据招股书，2018年至2020年，迪赛基业收入分别为2.25亿元、1.84亿元及2.05亿元。对应利润分别为2907万元、1227万元及3576万元。

　　收入方面，2018年至2020年，来自房地产经纪服务的收益占总收益的95.3%、94.4%及89.6%，而房地产咨询服务的收益分别占相应年度总收益的4.7%、5.6%及6.6%。

　　利润率方面，招股书显示，2018年、2019年及2020年，该公司纯利率分别为12.9%、8.1%和17.4%。

　　资产规模方面，该公司2018年资产净值为9599万元，2019年冲高至1.1亿元后，2020年降至6942万元，2020年的资产净值比2018年还要低。

　　从行业看，灼识咨询报告显示，按2019年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，迪赛基业于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第三及第五，分别占市场份额的3.8%及0.8%。

　　截至2020年末，迪赛基业总共为75个住宅项目和13个商业项目提供服务，业务范围覆盖了长三角地区和中原地区的17个城市。合伙伙伴有雅戈尔(8.060, -0.07, -0.86%)、招商、金地、中梁、华侨城等，代理过新世界(8.140, 0.00, 0.00%)发展的宁波K11项目。

　　迪赛基业创始人是沙勇，曾先后任宁波市音像公司摄像师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者。招股书显示，迪赛基业在上市前的股东架构中，控股股东为沙勇，持有74.6188%的股份。

　　2001年，沙勇担任宁波市迪赛控股集团有限公司董事长兼总经理，2015 年11月起任迪赛基业董事长。2020年7月27日沙勇调任为执行董事，2020年8月6日获任行政总裁。沙勇还是迪赛基业的提名委员会主席兼薪酬委员会成员，负责制定企业战略、规划、业务发展及监督集团的整体运作。

　　一位宁波市场人士对界面新闻表示，沙勇在电视台就是做房产专栏的，当初因为编制问题和自身身体原因离开电视台创业。除了代理业务，沙勇还做一些房产开发业务，房产开业业务主要在宁波本地，沙勇多以小股操盘形式参与。

　　最早迪赛开发了洪塘奥林80，这个项目为沙勇赚取了开发业务的第一桶金，在这个项目鼓舞下，沙勇后来陆续开发了迪赛缘园、江山久久、青苹果公寓、宁波财富中心等。但后来的项目都不太成功，上述市场人士称，沙勇后来总是在开发时间上差了一点，像江山久久卖给奥园后，反倒奥园赚钱了。

　　去年，沙勇开发的镇海迪赛邻里项目收房遭到400多名业主的抵制。根据迪赛邻里业主，该项目办公楼当做公寓卖，污水管、进出水管、排烟管和排气管缺失，层高只有4.3米，与当时的宣传严重不一致。

　　这一项目在当时闹得沸沸扬扬，最后，政府出面答应给客户做了卫生间下水道才得以终结。

　　虽然开发业务不顺畅，但上述市场人士称，迪赛基业在房地产代理业务方面还算是成功的，只是从目前来看规模小一点。

　　沙勇也意识到这一点。根据招股书，迪赛基业在IPO筹集资金后，首先要做的，还是持续扩展公司在宁波、苏州及长三角其他地区的市场占有率，同时招聘人才，强化资讯科技系统的建设等。