抵押房产被出售 大连银行追债受阻

每日头条讯：近日获悉，大连银行天津分行因抵押房产涉及出售，陷入与购房者王某纠纷之中，该案二审目前落幕。

　　法院二审认定，大连银行天津分行放款天津广聚源纸业集团有限公司（以下简称“广聚源公司”）1.5亿元，抵押房产为君汇名邸2号楼的数百套房产，相关借款逾期后，法院同意大连银行请求执行抵押房产。

　　但上述抵押房产部分已被出售。2019年6月，购房者王某、天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会（以下简称“新兴村村委会”）知悉相关执行判决并提起诉讼，最终法院同意撤回相关的执行判决。

　　大连银行不服提起上诉但被驳回。二审法院指出，大连银行天津分行未对抵押物进行充分现场调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不能证明其不知晓抵押物已经出售。

　　1.5亿元借款逾期

　　天津市第二中级人民法院（2018）津02民初303号民事判决（以下简称“303号判决”）认定，2015年12月30日，大连银行天津分行与广聚源公司签订《综合授信合同》，约定提供综合授信额度2亿元，综合授信期限从2015年12月30日至2016年12月29日止。

　　同日，大连银行天津分行与抵押人君合公司签订《最高额抵押合同》，抵押物为坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼（原耀华名邸4号楼），抵押明细显示为431套房屋。大连银行天津分行就该抵押事项办理了不动产登记。

　　从风控措施来看，2015年12月30日，大连银行天津分行作为债权人分别与保证人君合公司、李某臣等方签订《最高额保证合同》，约定各保证人自愿在2亿元最高余额内向大连银行天津分行提供连带保证担保。

　　值得注意的是，同年12月31日，大连银行天津分行与广聚源公司签订《流动资金借款合同》，约定借款1.55亿元，借款用途为用于归还天津市广川纸业有限公司（以下简称“广川公司”）、天津市怀瑜商贸有限公司、天津市志多商贸有限公司在大连银行天津分行处的贷款。

　　记者就具体案情与广聚源公司确认，该公司相关部门人士表示将汇报领导，暂时不接收采访函，但截至发稿记者并未收到回电。

　　上述1.5亿元借款发放后，部分最终逾期，大连银行提取诉讼，法院认定大连银行天津分行要求广聚源公司偿还剩余借款本金154425778.17元，并支付相应罚息的诉讼请求，应予支持。君合公司、广川公司等方应按对上述债务在保证范围内承担连带保证责任。

　　另外，法院认定，君合公司自愿以其有权处分的财产作为抵押物，为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，大连银行天津分行有权就（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记项下的现有抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在抵押合同约定的抵押担保范围内优先受偿。

　　银行被指未实地查看

　　但上述判决影响了另一方利益。天津市高级人民法院认定，涉案房产部分实际已被买卖。2014年1月10日，王某与君合公司签订《耀华心·壹街认购协议》，以团购方式购买案涉君汇名邸房屋。2014年5月26日，新兴村村委会与君合公司签订《购房协议书》，约定新兴村村委会购买包括案涉房屋在内的君汇名邸2号楼中的274套用于村民还迁安置。

　　新兴村村委会以支付部分款项及抵顶部分底商的方式陆续给付了购房款。君合公司于2015年初交付房屋，王某等人陆续收房入住。2019年6月，王某、新兴村村委会知悉一审法院303号判决的存在，并提起诉讼。

　　对于该纠纷，法院一审认为，王某、新兴村村委会与君合公司签订了房屋认购协议并交付了合同约定的款项，君合公司亦将房屋实际交付新兴村村委会，新兴村村委会将房屋分配并交付王某居住至今。因此，对房屋的处理与王某有法律上的利害关系，王某具有提起第三人撤销之诉的主体资格。

　　另外，法院一审认定，303号判决案涉贷款的《最高额抵押合同》签订于2015年12月，抵押登记日期为2016年1月。王某此前已支付房款，也实际占有使用案涉房屋近一年，对购买行为之后发生的抵押，王某作为消费者不知情也不存在任何过错。

　　从法律层面看，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

　　因此，法院认定，王某要求撤销一审法院303号判决第二项涉及到其购买房屋部分的请求应予支持。

　　但大连银行抵押房产执行遇阻，不服提起上诉。二审法院认定，2016年4月，大连银行天津分行以抵押人君合公司未经其同意对外销售抵押房屋，构成违约为由向一审法院提起另案诉讼，请求判令广聚源公司提前偿还欠款、各担保人承担担保责任，以及对君合公司提供的抵押物拍卖、变卖、折价款优先受偿。

　　该案件开庭笔录记载，大连银行天津分行认可在签订303号案件所涉合同之前，通过相关部门的登记备案系统对抵押物的抵押、查封情况进行了查询，但未对抵押房屋进行实地察看。其提交的相关照片证据显示，2016年春节期间部分抵押房屋已经实际入住。

　　值得注意的是，法院二审认定，广聚源公司及君合公司在该案件中当庭陈述，在签订案涉借款抵押合同之前，已经就房屋出售用于村民拆迁安置的事实告知了大连银行天津分行的三个行长，大连银行天津分行认可广聚源公司法定代表人李某臣与其行长在其发现房屋被出售之后曾经联系过，但大连银行天津分行未提供相关证据。

　　法院二审认定，王某与君合公司签订购房协议时，案涉房屋属于大连银行天津分行与君合公司2013年12月签订的《最高额抵押合同》项下的抵押物，在大连银行天津分行2015年12月签订本案借款合同前，2013年12月签订的最高额抵押合同担保的主债权已经于2014年11月清偿完毕，抵押权已消灭。大连银行天津分行作为专业金融机构，未对抵押物进行充分的现场调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不能证明其不知晓抵押物已经出售。

　　记者就相关情况与大连银行确认，但相关电话一直无法接听，记者发送采访函至大连银行相关人员，但截至发稿并未收到回复。

　　最终，法院二审驳回大连银行方面上诉，维持原判。

　　北京市中闻律师事务所张学增律师告诉记者：“银行是专业的金融机构，法院对其要求较高，对于抵押物，法院要求银行机构要进行现场调查，尽到审慎、合理的注意义务，为规避风险，银行应按照规定进行操作，防范事后产生风险。”

　　某国有银行人士告诉记者：“开发商存在出售抵押房产的情况，有两种情况，一种是事前出售，另一种事后出售，该类出售一般不备案，易引发纠纷。从银行角度看，该类情况较难防范，主要还要从贷前和贷后审查来降低风险。”