保险转型进行时六：养老地产 一超多强 博弈加速

每日头条讯：养老社区建设在于转化佣金手续费投入方式和形成养老运营收益保险公司养老社区投入具有费用化和资本化双重价值。费用化方面，我们认为养老社区投入承载高净值客户获客功能，长周期具有佣金费用替代效应，2020 年泰康、国寿、平安、太保和新华佣金支出180、843、652、213 和178 亿，佣金手续费率为12%、13.8%、10.9%、10.1%和11.2%，佣金规模增速及费率水平均边际下行；资本化方面，养老社区投入在资产端沉淀投资性房地产、在建工程、固定工程和无形资产，生成养老运营收益，以泰康为例，2020 年公司养老社区沉淀投资性房地产规模207 亿，年新增在建工程投入46 亿，生成养老社区运营收入33.4 亿成本34 亿，基本实现盈亏平衡。

养老社区运营保费贡献10%左右，营收贡献在5%左右从量化视角来看，基于当前养老社区规划和人口老龄化展望，我们预期养老社区对接养老保费对保费收入贡献在10%左右，单一保险公司养老运营收入最大规模在百亿级别，对营收贡献在5%以内。9073 展望和深度老龄化假设，我们认为对接养老社区保费年增量最大约为3200 亿，对总保费贡献10%左右；考虑养老社区规划床位数和收费安排，预期每家保险公司养老社区贡献营收在百亿级别，以泰康为例，2020 年养老社区开业8 个在建14 个的背景下养老社区收入33 亿，入住率提升+全部开业假设下预期营收150亿，对营收贡献不超过5%，不考虑土地增值预期收益率在5%-10%区间。

养老投资格局一超多强，差异化定位+医疗资源布局竞争激烈养老社区经营包括养老投资开发和运营两个环节，开发投资格局一超多强，运营模式定位差异化且资源竞争激烈。当前养老投资环节一超多强格局已经形成，泰康养老社区建筑面积+规划床位数+护理床位数比重超过70%，太保、国寿和平安正加速发力；养老运营环节定位差异化，服务层次分为超高端、高端、中高端和中端，区位建设分为核心城区、郊区和度假休闲区域，养老方式分为活力居住、康复照护等，合作机构管理运营、康复介护等各有侧重，运营模式依然探索为主，但上市险企均加大医疗资源竞争和布局

“保险+养老社区”顺应年金趋势，构建高客经营差异化抓手“保险+养老社区”布局构建高客经营抓手。“保险+”既顺应了储蓄年金业务复苏+老龄化趋势，同时也有助于提升保险产品感知度，养老社区并不必然决定保费成长和经营差异，但正成为高客经营的重要抓手，建议关注养老社区布局全面的泰康模式，看好中国太保和中国平安。

风险提示

1. 项目建设速度不及预期；

2. 行业相关政策大幅调整。