济南和谐片区多楼盘“短兵相接”如何突围？

每日头条讯：近几年，济南楼盘区域集中化表现明显，几条路即可围合串联多个楼盘。其中位于老城区的和谐商圈，因聚集众多新盘，成为今年楼市供货的主力片区之一。按目前在售楼盘的区位划分，整个范围西至南辛庄中街，东至阳光新路，北至经十路，南至建新路。

　　片区内目前在售楼盘有7个，包括中海·汇德里、城投静悦府、新城·时光印象、绿城诚园、阳光100国际新城6期、保利·天禧和即将开盘的远洋·万和公馆。实地探盘后我们发现，这个片区以“改善”为主，最小120平米起步，主力大军则是140-170平米的大三室和四室。片区内整体单价在2万+以上，大部分产品均价则到2.5万/平米左右。

　　若想在该片区改善一套150平左右的四室，按二套房6成首付来看，手里怎么也得有200万才可。

　　相比东部新城来说，老城和谐片区优势明显。部分项目毗邻经十路主干道，出行方便;商业配套齐全，有和谐广场、连城广场、欧亚大观;医疗配套有儿童医院、市立五院，可以满足大家基本的医疗需求。与此同时，老城区的劣势也显而易见。老旧小区密集，道路狭窄;教育方面，片区内除阳光100有自己的学校外，其他项目均是划片上学，相比较紧邻的市中区来说，教育配套明显不足。

　　在同面积段产品扎堆的情况下，片区内销售竞争尤其激烈。记者探盘过程中多次遭“小红帽”追赶拦截，其中多位大姐更是挨个报出所有项目名，询问是否去过，带看需求颇为强烈。

　　中海·汇德里

　　放眼望向和谐片区，在众多20多层的高密度产品中，中海·汇德里7-11层的洋房产品确实非常吸引人。

　　项目坐标槐荫区南辛庄中街以东，南辛庄东街以西。项目共规划11栋住宅，其中最西侧为2栋18层小高层，其余9栋7-11层为洋房产品，共503套房源，精装修交付，其中包括16套居住公寓，2022年12月交房。

　　值得一提的是，项目容积率为2.0，是片区内所有在售项目中容积率最低的产品，户型一共四种，2栋18层小高层为128平小四室，其余9栋洋房产品则为142平三室、四室和192平的大四室，均价每平米在2.4-2.6万之间。洋房产品规划有一楼带院、顶楼复式产品，不仅在这个片区，对于整个济南市场来说都非常稀缺，这一点或将吸引不少购房者的目光。

　　因为地处南辛庄中街和东街，可以说项目被周围老旧小区全方位包围，同时门口的南辛庄中街一路都是小商铺，道路相对狭窄，两边若有停车时，南北错车就会有些困难，周围整体生活大环境差，对于改善客群来讲是一个减分项。

　　新城·时光印象

　　项目位于建宁路与南辛庄东路交叉口东南角，整个地块仅规划了3栋楼。作为片区体量最小的楼盘，却是去年拿地大战时的“抢手货”。回顾去年土拍，在包括绿城、万科、碧桂园在内的22家房企的43轮激烈竞拍后，最终新城以溢价率58%的价格拿下，楼面价从8800元竞拍到13966元。

　　7月下旬，有媒体曝出项目从21000元的均价降价低至18000元，而且并非是采光不足或底层顶层房源，3000元的差价对于改善盘来说可以算是爆降。回看新城在济南的其他项目，不难发现从新城香溢华庭再到悦隽风华，都经历过降价风波，这么看时光印象的降价也就不足为奇了。

　　走在建宁路上，新城的独三栋“大板楼”非常好认，2栋18层小高层，1栋27层的高层，北面清一色沿街，好在建宁路不是主干道，但后期入住仍然会有噪音困扰。项目共252套房源，还有1栋2层的商业配套。在售户型为124、138、143和173平四种，全部毛坯交付，交房时间为2023年5月。

　　从网签数据来看，目前在售的1#和2#共173套房源，仅卖出22套，去化率不到13%，高价拿地，在片区内品牌地产云集，竞争如此激烈的情况下，新城估计也只能默默的继续高位站岗。

　　远洋·万和公馆

　　与新城时光印象仅一路之隔的远洋万和公馆目前尚未开盘，目预计8月底-9月初开盘，首开价格预计均价在25000元左右，共规划9栋楼，分为15层、17层和22层的2梯2户产品。8月21日，营销中心已经开放。

　　保利天禧

　　作为和谐片区地理位置较优越的项目，保利天禧紧邻经十路，地铁4号线设有纬十二路站，交通便利优势凸显。

　　保利天禧于2020年1月13日拿地，楼面价6142元/㎡，目前楼盘售价在25000元/㎡-26000元/㎡之间，处于片区内价格的较高水平。户型设计较为陈旧，除170㎡的大户型外，其他户型都做不到真正意义上的“南北通透”。业内人士曾指出，此类户型常见于十年前的济南住宅类户型设计，小区内的1、2、3号楼均为35层高层住宅，为回迁安置房，容积率3.81也是片区内项目中最高的。居住式公寓在7、8、9、10号楼都有少量存在，9号楼最多为24户，一期地块共计32户。

　　目前在售主力户型均为三室两厅两卫的127㎡、130㎡、143㎡面积段房源，其中四室两厅两卫的172㎡产品销售较好，户型设计最为合理。7号楼、8号楼剩余房源均在4楼以下，8号楼剩余126㎡户型位于中间户，143㎡户型位于楼层东西户，9号楼将在本月加推，公摊25%，毛坯交付。

　　项目二期位于一期东侧，如果产品类型定位和一期一致，二期的高层住宅将进一步导致一期部分低楼层的住户有采光不足情况继续发生。

　　阳光100国际新城6期

　　2001年开发至今，阳光100走过了20年的历程，在济南楼市极具代表意义。

　　目前阳光100国际新城6期属于最后地块，由3栋楼组成，均为2梯3户产品。1号楼24层，2号楼20层，3号楼21层，容积率3.73，预计2022年1月交房，目前属于准现房销售。

　　根据济南住宅与房地产信息网数据显示，目前未签约可销售状态的1号楼135.86㎡户型剩余4套、129.43㎡户型剩余7套、中间户96.77㎡户型剩余7套，分布在17层以上11层以下。

　　2号楼房源较多130㎡-138㎡户型剩余约39套、99平米中间户剩余约24套。

　　3号楼均为小户型，119.41㎡户型剩余5套、100㎡以下的房源剩余11套。

　　通过数据我们可以看出，目前整个6期剩余房源不到100套，小面积居多，均价22000元/㎡。待明年交付，整个阳光100国际新城也将画上圆满的句号。