买房，时机很重要，选对楼盘更重要！

每日头条讯：接触楼市16年，经历了楼市的几次调控、大涨、大跌，从无知、懵懂，到当下相对的了解，也的确是在实战中总结出来的经验。

所有人买房的目的，除了自住之外，还要买的好：房子买的时候价格便宜，卖的时候价格高。

而市场上又流行这么一句话：“买涨不买跌”。

其实这句话真的把很多人误导了，因为最合适买房的时候恰恰是所谓楼市调整期，这时候购房者才能有时间去比较、挑选，有机会去跟开发商讲价。

1、楼市的周期

如果说2008年之后，全国楼市有一次4万亿的刺激，导致一波楼市大涨；那么2015-2016的楼市，同样迎来了一次政策、资金层面的全面放松；紧接着是2020年的疫情，导致了我们货币的一次规模性投放，楼市又有了分化式的向上。

而未来这种楼市的整体周期性上涨会很难遇到，未来的楼市更会是部分楼市的分化，以及诸多强经济城市内部片区分化，以及片区内楼盘的分化。

所以未来普通百姓去判断楼市是不是还能起来，你会相对的更后知后觉。因为前几次的楼市周期你能从全国的整体放松中找到踪迹，这个周期的传导性到济南也会有个过程，所以部分经验充足的购房者还是能感觉到：要来了，要来了！

未来市场更微观，你如果不天天关注楼市，了解片区，了解片区内楼盘的差异性，你是根本察觉不到哪些楼盘要涨价的。等你察觉到，这个周期早就过了，正好价格到了山岗，这时候你上还是不上？

济南当下的楼市是怎样的？

——济南的购房时机就是当下，开发商的在充分的竞争下，拿出了好产品、好价格，适合购房者抓住主动权，去挑选适合自己的楼盘好时机。

2、楼盘的筛选

2021年济南什么楼盘涨的最多？品质好的改善盘，东部配套好、品质好的改善盘，3-5个月的跳涨，一下补齐3年不涨的差额。

整个济南的楼市，60——80%的新房成交集中在二环东以东，而东部成交的改善房，60——80%又基本集中在CBD、盛福、高新、汉峪片区。

过去几年，这几个片区的存货基本消化完毕，就只剩下一个盛福片区还有大量供应。

而我们再看当下盛福片区各楼盘的布局、行情，是不是跟2017——2019年的CBD片区很像？都是8-9个楼盘同时销售，且都是大品牌。唯一不同的是，那时候除了CBD还有奥体、汉峪、龙鼎大道，现如今济南的绝大数改善盘集中在盛福片区，且这些改善盘入世后的价格还相对良心，20000-24000左右的价格。

在当下楼市深度调控期，盛福的部分楼盘价格的确是合适的，此时改善购房者应该把握住现在的这个机会，去挑选适合自己的好房子。

3、谁是片区改善之王？

提到盛福片区，当下在售的楼盘中，谁的产品最有竞争力？

——在我看来非招商滨河府莫属。

招商滨河府由央企开发商招商蛇口开发，招商蛇口在济南开发的第一个楼盘招商公园1872。位于CBD片区核心位置，精装豪宅大平层，赢得众多购房者的认可，现在项目已经完美交付。

继招商公园1872之后，招商蛇口于历下盛福片区打造迭代新品——招商·滨河府，容积率只有2.1，在整个片区都属于非常低的，历下纯低密社区，全部为15、16、18层小高层，户型面积131㎡、143㎡、171㎡，全部精装交付，高端改善社区。

另外值得强调一点的是，整个招商滨河府小区，住宅楼下都没有规划任何底商，这一点也会让整个小区的宜居性得到很大提升。

滨河府共3个户型，分别是约131平米三室（可变4室），约143和171平米的宽厅四室。其实在整个片区内挑选房子大家一定要明确的一点是：

未来这个片区内的四室会很抢手，就是如果你能买个紧凑四室就不要买大三室。

招商滨河府131平的可变四室，在片区内绝对稀缺，周边很多楼盘做了接近130的三室，这种产品相对来说，性价比的确不如这个可变四室实用，且未来置换的时候更容易出手，再加上小高层的低密舒适度，成为很多年轻改善群体的首选。

再看下143四室四面宽户型，当下这种四面宽户型非常流行，这种户型流通几年之后，现又做了升级，那就是南向的双阳台。现在的改善楼盘140㎡以上户型，你要还是单阳台，这是无法想象的，未来在二手房市场有何竞争力？所以招商滨河府的143户型相对更符合这个时代。

约143和约171㎡的四室户型，都是两梯两户的楼座，独立电梯厅入户，南向四面宽设计，超宽阳台，阳台、客厅、餐厅南北贯通，完美通透。

143㎡的四室毕竟相对紧凑，很多改善群体还是想追求150㎡以上的大平层，那么招商滨河府还有171㎡户型可供选择。

建面约171㎡户型，面宽可达约16.1米，满足精英人群居家、休闲、社交会客等多功能需求。约6米宽厅，约9.3米跑道式阳台，同时臻选知名品牌，精装交付。这个面积恰到好处，居住很舒适，总价也能控制。再大了，总价高，以后置换也会有点难度。

单纯从容积率、户型方面，招商滨河府就已经赢了：

面积段合理，全四室；143户型做了南向双阳台，更符合改善客群需求；170户型完美，居住舒适，总价可控。

招商滨河府样板间实景拍摄

招商滨河府样板间实景拍摄

招商滨河府样板间实景拍摄

如果你再看看招商滨河府的精装修，更会觉得这房子现在的价格超值。室内从入户门、玄关、地砖、地板、精装厨卫、中央空调等，每一项都是精益求精的做工。

招商·滨河府还引入智慧住宅科技，营造智慧社区。室内通过线上智能无线网络控制系统，以智慧屏，控制联动照明，电动窗帘(预留接口)、中央空调、空气云管家等功能，赋能美好新生活。

这么好的户型，容积率只有2.1，精装、智能家居系统、小高层，最近的促销政策也很给力，可谓片区内的改善首选。

4、机会、机遇、窗口

人们总是在适当购房的时机之下犹豫不决，大多数人总是集体不看好楼市平稳期、冷淡期、风口前的机遇，去年我推荐上车的朋友或许才能明白这句话。

作为中央居住区的盛福片区，随着地铁2、3号线全部开通，土地出让、规划落地，居住便利性更加突出，置业盛福片区更加稳妥、保值。

招商滨河府的54班九年一贯制配套学校最近也在确定中，位置就在招商滨河府的南侧。招商滨河府力争引入历下甸柳高品质教育事宜，在售楼处已经有文件公示。

我们可以在盛福片区规划上看一下招商滨河府周边的规划，招商滨河府周边汇聚了区域内约90%的绿地资源，小区域内生态环境优越。

项目代建的童梦乐园目前已公布初步规划方案，将于社区同步交付。

东侧小汉峪沟景观改造逐步提上日程，根据规划未来将打造沿河景观带。

项目利好不断呈现，片区发展红利不断兑现。

小结：从整个盛福片区来讲，招商滨河府的产品更符合当下改善人群的需求，且这样的产品在未来二手房市场竞争力更强。

不管从交通、配套、教育、产品、价格，还有片区发展角度来看，历下容积率2.1，低密小高，完美户型，精装修、智能家居，12年一贯制教育配套，这样的高性价比房源，招商滨河府绝对属于片区内竞争力最强的楼盘。

当下招商滨河府的价格也是很合适，品质央企招商蛇口开发的楼盘，交付、品质更有保障，现阶段做出特惠让利促销，此时不入手，更待何时？

个人观点，仅供参考。