根据国外房产经验，房价大跌前有哪些征兆？

每日头条讯：有网友提问，国内房地产泡沫迟迟未破，各方都在想方设法防止国内房价硬着陆，于是就推出了人才引进、危房改造、鼓励改善型购房等政策。那么，根据国外房地产发展经验来看，房价要大跌之前都会有哪些征兆？

　　为此，我们研究了国外房地产经验后，发现房价要大跌前都有以下几大征兆：

　　第一，房地产杠杆过高，全民加杠杆。当年日本在签订了广场协议后，大量游资涌入日本炒房，房价随之升高，大量日本民众借钱炒房。同样，在2015年开始，我国全民加杠杆，现在房产占居民家庭收入的77%，而金融资产占23%。城市中贷款购房者占到80%。

　　第二，房地产市值高出他们全年GDP几倍。拿当年日本房地产泡沫来説，东京的一个区的房地产总市值相当于美国房地产总市值，房地产泡沫高得有些离谱。同样，国内房地产总市值 达到450万亿人民币（65万亿美元），相当于美国+日本+欧洲的房地产市场总和。如果国内房价还要继续上涨，那中国房地产市值将与全球房产市值相媲美。

　　第三，房价大跌之前，由于房地产存在泡沫，通常开发商都富可敌国。当年日本房地产泡沫破裂之前，日本的首富不是制造业巨头，而是开发商大老板。同样，最近两年，中国福布斯排行榜的前五位，不是电商，就是房企老板。同样，也有一部分中小开发商面临生存危机，去年一年就有500多家倒闭。

　　第四，由于高房价，导致年轻人对未来失去信心，不结婚 、不生子、不工作，即使有工作也是三天打鱼两天晒网，过一天算一天，也就是我们常説的无欲望社会。日本房价大跌之前就是这样子。同样，现在的中国社会，由于房价过高，人口出生率大跌，年轻人奋斗的积极性也远不及过去。

　　第五，房产租售比，按照国际惯例，正常的房产租售比在5%-7%。这意味着，你投资房产每年的投资回报率在5%左右，而在房地产泡沫吹起之后，投资房产出租的回报率只有1-2%左右，这意味着，房价过高，租金上涨跟不上房价上涨。原因很简单，租金上涨是与当地居民挂钩，而房价上涨是与则是投机性需求加杠杆所致。

　　以国外的房地产发展经验来看，出现以上五种情况，意味着房地产泡沫要被刺破，房价要大跌的征兆。而我国在很多方面有很大相似之处。实际上，只要控制住房价下跌进程，避免房价在短期内大起大落，中国内地房价出现调整下跌并不可怕，相信未来在各方的努力之下，中国房地产泡沫很可能，通过几年的时间逐步实现软着陆。