房屋交易落空，房产中介索要中介费该不该支持？

每日科技头条讯：

　　近年来，随着二手房买卖和房屋租赁交易市场的发展繁荣，合同双方更愿意在专业的房地产经纪公司的居间下进行交易，以在一定程度上规避风险。但即便有房地产经纪公司，房屋买卖合同或房屋租赁合同未能顺利达成的情况也屡见不鲜，在此情况下，委托方是否还应支付房地产经纪公司中介服务费存在争议，房地产中介公司将委托人诉至法院的情况亦时有发生。

　　案例一：中介公司为不符合购房资格人提供居间服务的，主张居间服务费未获支持

　　于华一家是外地户籍，于华配偶名下在北京海淀区有一套住房。2020年于华还想重新购置一套住房，2020年10月25日，其委托科融房地产经纪公司对外出售自家房屋，三日后在该房地产经纪公司（丙方）的居间下和白方（甲方）签订了《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定于华以865万元购买白方名下的房屋。双方约定居间服务费为19万元。后来，于华得知如果原有房屋不能及时售出，其无法取得购房资格，因担心自己无法过户，故与白方协商解除了《房屋买卖合同》。合同解除后，于华未向科融房地产经纪公司支付上述居间服务费19万元。科融房地产经纪公司将于华诉至法院，要求于华全额支付居间服务费19万元。于华辩称，该公司在明知其配偶名下有一套住房，不符合再购房资格的情况下，谎称可以在一周内将其现有家庭住房出售，利用其首次购买二手房对房屋交易过程内容及周期不了解，怂恿其与白方签订了房屋买卖合同。原有住房尚未出售，其无支付能力和再购房资格，购买新房屋的合同周期只有两个月，难以完成自有房屋出售，为了不违反合同引起更大纠纷，顾与房主提出解约。科融房地产经纪公司存在重大过错才导致其解除合同。

　　法院经审理后认为：按照北京市的房屋限购政策，于华在其家庭名下房屋出售之前，不具备再购房资格。科融房地产经纪公司作为专业机构，在明知于华不具备购房资格的情况下，仍然促成于华与白方签订房屋买卖合同，其在提供居间服务过程中存在明显过错，故其要求于华全额支付居间服务费，依据不足，法院不予支持。于华作为购房者自身亦明知其不具备购房资格，在此前提下依然签订房屋买卖合同，应视为其自身亦有一定过错。考虑科融房地产经纪公司确提供了部分中介服务，因此法院判定于华向科融房地产经纪公司支付居间服务费1万元。宣判后，双方均未上诉。

　　法官释法：

　　2011年2月15日，北京市人民政府办公厅发布京政办发［2011］8号文件（以下简称《通知》），要求持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　根据北京市房屋限购调控政策，于华作为已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭不符合购房条件再进行购房，于华和科融房地产经纪公司都明知上述情况，该公司专业从事房屋买卖居间服务，具有职业经验，买房人基于信赖有理由相信居间人应当有详尽告知购房政策的义务和协助审核购房资格的义务，但科融房地产经纪公司却未尽到上述义务，故存在重大过错。于华应先出售原有房屋后再去购买新的住房，所以于华自身也存在一定过错。加之科融房地产经纪公司在促成交易的过程中，提供了包括提供市场咨询和房屋信息及实地看房等中介服务，因此于华应向科融房地产经纪公司支付一部分中介费。

　　案例二：居间人是否违约，关键在于其是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况

　　2021年11月4日，王芳（甲方、出租人）与梁田（乙方、承租人）及西土房地产公司（丙方、居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定梁田承租涉案房屋。同日，梁田与西土房地产公司签订《佣金确认书》，约定佣金金额为7000元。梁田系受刑事处罚的缓刑人员，来北京定居需要房东配合办理司法迁居手续。签约后，房东王芳得知梁田的情况后不同意配合迁居手续，导致梁田无法入住涉案房屋，最终梁田与房东解除了房屋租赁合同。但西土房地产公司认为自己已经完成了居间服务，梁田应该依据佣金确认书向其支付全部的佣金7000元。梁田则认为是在其承租房屋前，已经告知过西土房地产公司其为缓刑人员，入住房屋前需要办理司法迁居，并且需要房东和街道办配合办理，但是西土公司没有如实告知房东才导致房东知悉后不予配合，因此其不应支付居间服务费。

　　法院经审理后认为：本案的争议焦点在于西土房地产公司是否完成居间服务的全部内容并且如实报告与订立房屋租赁合同的有关事项。首先，梁田作为缓刑人员，变更居住地需要办理司法迁居手续，需有房东的知情同意书，因此在签订租赁合同时梁田和西土房地产公司应如实向房东披露上述情况并询问房东是否愿意配合办理相关手续。其次，关于西土房地产公司是否在签订租赁合同前对梁田的上述情况知悉并故意向房东王芳隐瞒了上述情况。根据双方陈述及提交的微信群聊天记录显示，未有证据能够证明梁田明确告知过西土房地产公司其存在刑事处罚、目前处于缓刑期间以及需要房东配合司法所签订知情同意书的情况，因此无法认定西土房地产公司明知真实情况却不如实报告的事实。双方之间的居间合同约定居间服务共包含四项内容：1、提供房屋租赁信息；2、提供与租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助承租人对房屋进行实地查验；4、协助并促成双方签订房屋租赁合同。而西土房地产公司已经完成提供房屋租赁信息、告知交易流程和风险、对房屋进行实地查验并促成双方签订房屋租赁合同的居间服务内容，因此西土房地产诉请梁田支付居间服务费7000元，具有事实和法律依据，法院对此予以支持。法院最终判决梁田支付居间服务费7000元。宣判后，双方均未上诉。

　　法官释法：

　　在居间法律关系中，居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况导致合同未能成立或者虽然成立但未能履行的情况发生的，委托人不应支付居间服务费。而本案的争议焦点在：一、居间人西土房地产公司是否完成了居间服务；二、西土房地产公司在居间过程中是否存在知情不报的情况。对于第一项，根据双方的居间合同的约定，西土房地产公司已经完成提供房屋租赁信息、告知交易流程和风险、对房屋进行实地查验并促成双方签订房屋租赁合同的居间服务内容，双方已确认西土房地产公司完成全部四项服务；对于第二项，居间人是否故意向房东隐瞒了上述情况。梁田认为西土房地产向房东故意隐瞒了其真实情况，最终导致房东不同意配合办理司法迁居手续，根据谁主张谁举证的原则，梁田应对其主张提交相应证据，根据双方之间的微信聊天记录，未显示梁田就刑事处罚及需房东配合办理司法迁居手续等情况进行过告知，因此不能认定西土房地产公司故意向房东隐瞒上述情况。西土房地产公司促成梁田和房东签订了房屋租赁合同，履行了居间服务合同约定的全部服务，梁田应全额支付居间服务费。

　　案例三：买房人“跳单”，但没有利用先前居间人提供房源信息的行为，不构成违约

　　2019年9月26日，吴英通过链路房地产公司与房主崔雄签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价为1900万元。三方约定居间代理费114400元，由吴英承担。一个月后，因房屋过户存在问题，三方签订《解除协议书》，吴英不再购买崔雄的房屋，链路房地产公司将居间费退还给吴英。2020年1月链路房地产公司发现吴英和崔雄自行就上述房屋办理了网签和过户手续，因此链路房地产公司将吴英诉至法院，要求支付居间服务费114400元。吴英辩称，涉案房屋的信息不是链路房地产公司独家代理的，在其他中介机构均有该房屋信息，其通过其他中介又与出卖方达成了买卖协议，并且支付了中介费，并不是通过链路房地产公司提供的信息私下进行交易的。

　　法院经审理认为：双方争议焦点为吴英通过其他途径购买案涉房屋是否属于恶意“跳单”的违约行为。判定是否构成恶意“跳单”不仅要看客观上买受人吴英是否利用了链路房地产公司提供的房源信息，还要从主观上考察其是否具有逃避支付佣金的故意。首先，链路房地产公司并未提供证据证明案涉房屋的房源属于独家掌握，故不能得出吴英重新签订案涉房屋买卖合同并完成交易，系利用了链路房地产公司提供的信息和服务的结论；其次，吴英与链路房地产公司达成《解约协议书》，未能完成购房的责任不在吴英，吴英并非故意逃避支付佣金。因此吴英的行为不构成恶意“跳单”，链路房地产公司的诉讼请求于法无据，法院驳回了链路房地产公司的全部诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。

　　法官释法：

　　“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。民法典第965条涉及了委托人接受中介服务后绕开中介人直接与合同相对人订立合同的情形。“跳单”违约行为的认定通常满足四个条件：（1）中介公司的委托权限应为独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，链路房地产公司并未获得涉案房屋的独家代理，多家中介公司亦可查询到同一房源信息，吴英并非利用链路房地产公司提供的房源信息完成交易且不存在逃避支付佣金义务的不正当目的，因此吴英不构成恶意“跳单”。