六批次10万+楼盘回归，或依然无法扭转市场降温

每日科技头条讯：上海第六批次新房迎来正式官宣，共计26个新盘6634套房源，这也是集中供应以来套数最少的批次。本批次楼盘最大的特点是10万+楼盘重新回归，颇具关注度的华发静安华府、招商苏河玺、虹盛里、保利越秀·和樾天汇等楼盘在列。

值得一提的是，此前传闻的高价楼盘的政策补丁并未同步出台。另据获悉，六批次新盘将于本周正式启动认购。

六批次新房名单

10万+楼盘回归，外围楼盘成色不足

市区方面，本次内环内的楼盘有3个，高端楼盘悉数回归，但真正“豪宅”项目依然缺席。

杨浦江浦社区的和樾天汇将推出收官房源， 284套建面约99-173平3-4房，99平户型204套，173平户型80套，均价11.5万/平。

招商苏河玺二期推出144套房源，全是建面约107平3房，大概率会触发积分。

全新盘华发静安华府推出291套房源，主力户型建面约106-156平3-4房，均价11.9万/平。西藏北路板块地处新静安核心地段，拥有地段优势，不过板块一大短板是居住密度较高。

静安华府效果图

而在中环附近，位于虹桥江湾的虹盛里单价不到10万的新盘，主力户型63-196平，产品类型较多，有洋房、高层、合院、联排。

浦东是六批次新盘的供应大户，共有6盘入市，主要分布在三林、高行、唐镇、金桥、川沙等地。

爱法新城和佳怡华庭是两个比较陌生的新盘，据了解，这两盘都属于多年前的老盘新推。

爱法新城位于浦东金桥板块，与上一个批次红盘荟萃庭距离不足300米，楼盘过会均价73730元/平，比荟萃庭8.6万/平要便宜了不少。

佳怡华庭位于川沙板块，项目本次推出20套别墅产品，均价97760元/平，面积段是277-402平大户型，总价基本接近3千万，高总价加上本身板块较弱，预计去化难度不小。

浦发唐城二期也在六批次入市，项目为创新中路地铁站上盖综合体，一期产品也有不错的市场接受度。

浦发唐城效果图

森兰万安里是浦东全新盘，项目位于森兰绿地东侧，周边有万嘉商业广场、森兰商都、花园城、山姆等商业，70300元/平价格和此前一致，森兰板块新房已经连续多年没有涨过，此前开盘的楼盘热度也普遍较高。

闵行和宝山两个热门刚改区域在迎来放量供应后，六批次供应量出现了明显缩水。闵行2盘中，关注度较高的要属华漕全新盘：南山前湾拾缦。从案名可以看出，该盘或是南山的全新系列。

南山前湾拾缦效果图

项目周边交通便利，有13号线西延伸（即将通车）、示范区线（在建）和25号线（规划），三轨交交汇的芳乐路地铁站，华漕板块的商业配套也比较不错，包括开市客、印象城mega及超级合生汇，教育资源也较为突出。加上近年来挤牙膏式的供应，预计会触发积分的可能性还是比较高的。

宝山全新盘佳运瑞璟湾即将入市，项目靠近1号线呼兰路，18号线大康路站（在建），虽然项目处于顾村板块，不过位置上更靠近宝山共康，离静安大宁约6-7公里。项目周边以改善居住区为主，包括央玺、融创玉兰公馆、华发四季河滨等楼盘，而佳运瑞璟湾同样主打改善客群，推出98-166㎡精装3-4房，建筑层高达到3.1米。

佳运·瑞璟湾效果图

五大新城方面，临港新片区供应挂零，青浦和松江的新盘也都在非核心区域，整体成色不足。去平方米，本次入市3盘位于华新、赵巷和白鹤板块。

国贸虹桥璟上是青浦区热度相对较高的新盘，楼盘位于17号线嘉松中路站，出行较为便利，周边发展潜力较大。

嘉定新城的金地峯汇再度加推，一期于2022年9月首开入市，一期共推出661套房源，均价4.9万/㎡，共计收到1195组认购，876组入围，入围分60分。可见楼盘热度颇高，不过随着市场进入调整期，预计无需积分的刚需购房者，现在大概率也有机会入围。

金地峯汇效果图

星尚观澜世嘉位于嘉定新城北侧区域，处于嘉定新城和嘉定老城的交界处，周边生活配套相对薄弱，距离地铁站约2公里。该盘将推出建面约103-129平3-4房，均价4.52万/平。

奉贤新城本批次3盘入市，其中有2盘位于奉贤新城。作为五大新城中房价第二低的区域，奉贤新城近两年的发展还是比较迅速的，尤其是在上海之鱼附近的中央活动区。

奉发左岸晶邸将推出61-121平高层，约143-153平叠墅，共303套房源全盘推出，项目为1.6低密墅质社区。楼盘所在的片区是未来奉贤新城的中央活动区，南侧为万亩中央森林公园、九棵树未来艺术中心、南上海体育中心（规划）、上海之鱼等。

而保利明玥宸光是此前加推项目，本次推出收官196套房源，户型为73-143平3-4房，均价4.26万/平，较上一期4.18万/平有微弱涨幅。项目更靠近南桥核心区域，周边有龙湖奉贤天街，医疗有奉贤区中心医院，整体居住成熟度不错，不过这里距离市区较远，地铁的通勤时间也较长。

五批次仅2盘触分，新房市场稳中有降

下半年已经到来，6月上海的新盘市场热度明显下滑，回顾上月初官宣的5批次26盘，5批次仅剩经纬学府阳光-学士逸居、经纬和泰苑-祥泰苑2盘尚未公示，其余的24盘认购结束，仅2盘触发积分，分别是建发璟院（83.4分）和象屿招商公园1872（60.56分）。

五批次新房表现

五批次市区楼盘的缺席，也让新房市场的热度出现滑坡。当然，新房的热度略有下滑还受到多重因素的影响。

一方面原因，五批次新盘认购时间撞车，尤其是6月10日和11日的周末，2天内16盘同时认购，导致了各大楼盘的客户被大量分流。最后，二手市场的不利因素也影响了新房购买力。

另一方面，6月的二手房成交量继续下探，新房市场潜在客户，置换的速度进一步放缓。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场的冷和热，参照标准一定要定准，很多人觉得市场冷和热的标准就是“盯着”触发积分的楼盘。在第五批楼盘中有很多楼盘尽管没有触发积分制，但也能够当天全部消化完毕，或者说全部订完。所以说，在这样一个市场当中，有一半多的楼盘可以全部清盘，那么这个市场还是能够有不错的维系度。

卢文曦补充道，不可否认的是市场的温度可能跟两、三月份相比，的确有一点点降温。但是，市场的成交还是在合理的通道范围之内。所以上海的新房市场，尽管在市场体感上令人觉得与大家的预期相比，有一点点下降，但是从成交量来看不会有太大的问题。

目前上海六批次新盘已经到来，10万+楼盘的回归或小幅提振市场热情。不过整体来看，六批次楼盘依然缺乏亮点，尤其是郊区的楼盘关注度不高，由此导致的“市区热郊区冷的”两极分化态势，在短期内或依然无法改变。