日元贬值 日本房产值得出手吗？

每日科技头条讯：

去年以来，受日元贬值等因素影响，海外个人买家投资日本房产的兴趣激增。尤其是今年以来，年内日元兑美元贬值近14.5%，这让包括中国在内的海外投资者觉得买日本房产很划算。

一位不愿意透露姓名的国内著名地产公司销售人员告诉《金融时报》记者，近期，他所在的公司正在开发日本地产项目，为客户提供赴日本置业的全流程服务。“日本房产现在正处于很好的买入点，不少中国人在日本买房置业，市场现在这类需求比较大。”

2022年3月以来，美国迫于严重的通货膨胀压力，美联储收紧货币政策，不顾阻挠强势加息，而日本央行与之相反，始终维持着超宽松货币政策，美日息差日渐扩大，日元持续贬值，放大了日本房产的吸引力，这被认为是全球购买日本房产的较好时机。

10月18日，日本不动产经济研究所发布的数据显示，2023年上半年(4月至9月)东京23区新建公寓的平均价格为相比去年同期增长了36.1%，与2000年相比上涨了2倍以上。由于东京都中心高价房屋的相继发售，推高了东京23区的整体房价，平均价格已经高达1亿572万日元，这是自1973年开始调查以来东京23区房价首次超过1亿日元，创下历史纪录。但即便如此，其房屋销售情况依然很好。

除了住宅外，海外投资者还热衷于购买日式传统旅馆及温泉酒店以及公寓房。据业内人士估计，到2033年外国人将拥有40%的日式旅馆。根据《全球房地产指南》在去年11月进行的调查，东京中心区的总租金收益率（即未扣除税费、空置成本和其他成本的租赁房产购买价格的回报率）从3.06%到7.21%不等。大多数情况下，小型公寓的租金回报率更高。

在东京首都圈，截至2023年第一季度，现有公寓的平均价格上涨了6.8%。据日本不动产经济研究所统计，日本东京首都圈新建公寓户均价格及平米单价均在 2021 年突破泡沫时期顶点的价格，2022年继续创新高。

日本不动产经济研究所对东京首都圈的定义是指“一都三县”，包括东京都、神奈川县、埼玉县及千叶县。首都圈新建公寓户均价格 2021 年、2022 年分别达到 6260 万日元、 6288 万日元，连续两年突破 1990 年的高点 6123 万日元。平米单价在 2021 年、2022 年分别达到 93.6 万日元/平米、95.1 万日元/平米，连续两年突破 1990 年的高点 93.4 万日元/平米。

日本房地产不仅对海外投资者有着持续吸引力，也得到日本国内民众的认可。从野村不动产最近公布“关于购房意识的调查”中，也能看出，有超过42%日本民众认为，“不动产的价格还得继续上涨”，创下历史新高；而有29.7%的人认为，房价继续会维持在当前的高位走势；仅有不到18%的人，认为房价会下降，这和去年7月相比人数减少了近一半。

不过，投资日本房地产也不是只赚不赔。在日本购房时，拥有房产期间以及出售房屋时都要征税。第一年一次性要缴纳的租金包括房地产取得税、登录免许税、印花税、固定资产税，除此之外还有保险费用、中介费用等，这部分费用也不是小数目。此外，如果购房者在短期内转手，也将面临高额的征税费用。特别是在持有期不超过5年时，征税比率高达买卖差价的39%。另外，要想把房产留给子女，还要付一笔高额的“赠与税”，价格不菲。

此外，在当下公寓价格快速上涨的同时，日本一户建（独立式住宅）的涨幅却大幅落后。据日本国土交通省发布的房地产价格指数显示，以 2010 年平均价格为基准，2023 年6月公寓的价格指数已大幅攀升至 190.8，而一户建的价格指数仅为 115.9，与住宅用地的价格指数相近。