日本东京中心房价已破亿，海外买家打算什么时候“撤离”？

每日科技头条讯：日本房产，似乎正在一口气追回“失去的三十年”。

2023年前6个月，东京新建公寓价格飙升至创纪录水平。根据日本不动产经济研究所的数据：

今年1月至6月期间，东京市中心新公寓的平均价格上涨了60%，达到1.296亿日元（约合人民币623万元），这是自1973年有销售纪录以来录得的最高点。

推动日本房价上涨的因素有很多，比如，土地价格持续上涨、建筑成本飙升、豪宅楼盘接连发售等；

另外，还有一点不可忽视的——是海外投资者的购房需求。

无论新房、二手房，东京都心6区公寓均价已破“亿元大关”，为什么外国买家对日本房地产仍越来越感兴趣？这种购房需求会持续吗？

以及，有很多人关心的，之后日本房价还会继续上涨吗？

日本房地产研究专家山下和之认为，了解海外人士的投资动向，可能有助于洞悉东京房地产市场的未来走势。

东京在“投资目的地有吸引力的城市”中排名第一

美国最大商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）曾做出过预计，2022全年日本房地产投资金额将达到3.844万亿日元。

其中，来自海外投资者的资金为1.3万日元（约合人民币625亿元），同比增长12%，部分得益于日元贬值的东风，促使海外买家尤为积极地投资日本。

因长期以来，日本为刺激国内经济活力，从2016年开始已坚持负利率货币政策多年。

步入负利率时代后，关于日元资产，会形成一条U形的投资曲线。在日元资产的U形曲线里，日元价值在左，日本房价在右，当货币下跌时，日元资产正值底部，正是“抄底入手”的好时机。

或许，对于普通日本民众来说，日本一脚迈入通胀之后，房价、物价快速上涨，工资却没有增加那么多（实际工资还是下降的），面对“高价”的公寓已经是买不起了。

但如果站在海外投资者的角度来看，恰恰相反。

日元贬值之下，若以海外货币购入日本公寓，价格（或者说投入成本）实际在下跌。

纵观过去10年东京圈新建公寓的均价，从2012年的4563万日元上涨到2022年的6907万日元。这10年间房价增幅达到51.4%，价格水平翻了1.5倍。

该图蓝色柱状显示了十年以来首都圈地区新建公寓的均价（以日元为单位）

橙色线条表示使用当时的美元兑日元汇率换算的公寓均价）以美元为单位）

可如果仅从橙色的“汇率曲线”走势来对照房价，海外投资者“爆买”日本房产的这两年，是看到楼市有个明显回落的抄底时期，再逐步升温的。

用贬值的日元“换购”升值的房产，对海外买家而言，没有比这更有吸引力的投资了。

即便从当下汇率水平来看，也不用担心日元会发生进一步贬值从而折损到房产价值。市场普遍认为，日元的底部已早被探得，大概是在150日元兑1美元区间上下浮动（日本央行的干预线）;

明年美元结束加息周期，日本央行退出负利率政策，共同刺激日元反弹，哪怕融资利率小幅上升，但对比起全球的高息金融杠杆，日本“低息洼地”的属性仍十分突出。

在外国投资者评选的2023年《亚太地区投资目的地有吸引力的城市》排名中，东京连续第四年排名第一，超过新加坡、越南胡志明市、悉尼等地方。

世邦魏理仕（CBRE）的调查也显示，有75%的外国投资者倾向于，在2023年投资日本的金额会与上一年持平或有所增加，说明接下来“海外购买力”不太可能下降。

日本东京是安全的投资目的地

日本的房地产（主要是公寓）可以受到海外投资者的关注，还因为不少人觉得，日本是一个安全的投资地。

日本社会、经济、公共安全稳定，而日本的公寓价格仍处于较低水平，目前房价才刚迈入上升周期。

近一、两年，东京市中心豪宅的扎堆发售，并受到海内外买家的追捧这种现象，才让人突然醒觉，日本东京，尤其缺乏与其城市发展，或者说城市经济体量相匹配的房价和楼市产品。

看组数据，日本不动产经济研究所《第20期国际房地产价格和租金指数（截至2023年4月）》，针对全球主要城市公寓（高端豪华住宅）的价格水平调查：

上图是以东京港区本麻布的公寓价格（每套独占面积的单价）为100的指数为基础作比较。

先看亚洲核心城市，大阪的房价指数为64.6，韩国首尔为81.5，而北京房价指数为124.2，直逼新加坡的129.8；上海和台北也平分秋色，价格指数分别为155.8和156.9；最后香港最高，房价指数水平高达242.7。

与香港相比，东京（即便是富人区）的公寓价格还不及其一半，和台北或上海的房价对比，东京也是“便宜50%”的投资目的地。

而且，“廉价东京”的事实不仅在亚洲内适用，放眼全球也同样。

像东京的房价比率为100，而伦敦的价格指数为181.7，纽约为132.1，相比起欧美，同样作为国际化都市的东京，房价似乎仍便宜不少。

可并不意味着，东京房产的价值潜力就低了。

同样根据上述《国际房地产价格和租金指数》的调查显示，日本两大主要城市，东京和大阪的公寓价格涨幅几乎高于一众国家。

涨幅对照是根据2022年10月、和2023年4月这两个时间节点分别计算得出的。东京的公寓价格在去年10月和今年4月均同比上涨1.3%，而大阪的公寓价格则分别同比上涨了4.3%和3.1%。

但同时期之下，首尔房价连续两年下滑，降幅从去年的1.8%跌至今年的5.5%。哪怕房价相对坚挺的香港，在去年10月也下跌了1.3%，今年4月才略微回调0.2%，北京上海的房价也上涨乏力，增幅都低于东京和大阪。

由此说明，日本公寓的资产价值正在稳步增长，并且会继续受到全球投资者的追捧。

看来，海外买家将在很长一段时间内都不太可能从日本楼市中“撤退”，而他们的购房需求和购买力，也将成为公寓等房地产价格的有力支撑。

日本房地产，又一次站在时代的分岔口。