住建部、央行定调2024年楼市，在房产大势面前，我们应该做两件事_动态

一、我们都希望楼市更快的好起来。

回顾过去一年的楼市，很多人从年初的开门红期待到红五月，当红五月的楼市也是不温不火的时候，又把希望的目光放在了金九银十上来。可惜的是，金九银十也爽约了。这个时候，大家就开始着急起来。

国家统计局2023年全国房地产市场基本情况2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%。与之不同的是，销售面积的下降意味着为库存量的增加。2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。更为重要的一点是，二手房房价还处于下降通道之中。根据中指的统计信息显示，全国100座重点城市的二手房均价连跌20个月。

房地产作为经济的支柱之一，在这个关键时刻不好好的发挥作用怎么能行。

于是，我们看到，进入2024年一月之后，各种关于楼市的利好政策纷纷出台。不管住建部还是央行或金融监管总局，在新一年的大会上均强调了房地产的重要性，均积极表态，要全力支持房地产的发展。

住建部向地方城市喊话，充分赋予城市房地产调控自主权。从现在开始，放开手脚大胆干。在房地产融资协调机制部署会上强调：

要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

央行的定调是：

一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

金融监管总局的定调是：

房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。金融业责无旁贷，必须大力支持。

与此同时，三个部门还不约而同的强调了同一件事，即，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。也就说，从现在开始，有专门的团队主牵头，让银行主动与房企联系融资事宜。把融资支持对接到每一个项目上来。

一句话，只要有利于房地产的事，要快干。有利于房地产的政策，要应出尽出。

二、地方城市应声而动，开始放出大招。

广州发布通知，提出自即日起，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。在提出指导金融机构积极满足合理融资需求的基础上，率先放松大户型限购。即，对越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域为住房限购区域的限购政策调整进行调整，该政策的实行之后，基本上可以做到120平米以上，想买就买。

广州也成为一线城市中首个部分放开中心城区限购的城市。

其它城市是否及时跟上这个政策，值得期待。不过，在此之前，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局起草了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。和以往最大的不同是本次城中村改造的规模，居然接近于全市面积的40%。涉及31.9万栋，影响居住人口的60%。

大家想一想，这一波大力度的城中村改造发起之后，又会有多少人需要重新租房或买房，在短期之内又会带来多大的购房需求呢。

如果以去年的深圳供应面积来看，真还有那么一点点杯水车薪的感觉呢。

三、人口流动加快，迁移性居住需求增加。

根据公安部公布的数据显示，2023年户口迁移政策全面放开放宽，城区常住人口300万以下城市的落户限制基本取消，300万以上城市的落户条件有序放宽。人口在城市之间的流动将会带来大量的迁移性居住需求。随着户籍政策的进一步放松，除北京、上海、深圳等城市外，基本上都能做到应落尽落。

在1月27号的大会上，上海就明确提出，精准对接人才在落户、安居、出入境等方面的需求，优化完善全球人才优享服务、人才全周期服务。上海正着力打造高水平人才高地，2023年上海人才引进落户申请量持续放大。

像上海、北京、深圳、广州这样的城市，只要把落户的政策稍稍松动一下，把买房限购的政策稍稍宽松一些，就会引来大量的购房需求。

人才引进，是一线城市稳楼市的重要利器之一，这个利器，现在开始，要慢慢的使用出来了。

四、房地产，还有多长时间会好起来？

前面我们看到，尽管国家统计局公布的房价数据波动不大。但是，在二手房市场已经有了高达七折左右的抛房。市面上也有一些房地产公司为了尽快回笼资金加大了促销力度，开始在房价上进行更大的让步。但是，房地产整体成交量的变化却是肉眼可见。成交量的高峰在2021年，达到了17.9亿平方米。随后开始调整，去年成交量已经跌至11.7亿平方米。成交量与高峰期比较，减少约35%。以每降百分之十为一个台阶的话，成交量已经下了三个半台阶了。

如果大家据此认为，房地产的销售还会按这个速度继续下行的话，可能就要出现重大的判断失误了。根据专家黄奇帆对我国房地产市场的分析，我国现在的存量住房总量大约为500亿平米计算，即便按每年淘汰2%来估算，一年也应该有10亿平米左右的住房更新需求。

如果再加上，城市更新，改善性购房以及一些迁移性居住需求，全年房地产的成交量应该能够稳定在12亿平方米左右。

只要成交量有保障，不再出现持续性的下滑。房价的下跌空间也就有限了。

即便是房价继续出现大跌，政策也会出手相助。用黄奇帆的话说，就是直接出手购入存量住房，把购来的住房用于安居房、人才房、保障房，实现人人有房住的目标。

所以，从现在开始，大家不应该对房价的波动有过多的担心了。

五、央行继续加码。降低存款准金、降低房贷昨率都会顺势而为。

1月24日，央行正式宣布，将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元。这一万亿资金只计入5倍乘数效应，就会带来市场面约5万亿的资金流转。这些资金将很快会来到经济需求的各行各业。房地产作为资金池，在房地产融资协调机制的有效推动下，资金将不再是问题。

更为重要的一点是，房贷利率还有下调的空间。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年1月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

但是，由于央行在去年出过一个政策，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。按这一政策，在符合“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降”这个条件之后，房贷利率可以打八折。

据此，部分城市的首套房贷利率下限已经降至3.8%，创出了历史新低。这为买房人降低购房成本发挥了很好的作用。未来的房贷利率，还有进一步下调的空间。

六、土地出让收入需要稳住。

据中指研究院统计，2023年全国300个城市涉宅用地成交规划建筑面积同比下降20.6%，土地出让金同比下降16%。以网传的一张关于郑州近五年土地出让收益来看，由年出让1437亿降至70亿，这个影响还是很大的。原本计划的各大项目，各个工程的款项支付等着这笔钱呢。结果呢，这笔钱迟迟不能来到，就形成了缺口，一个大缺口。