海外房产，普通人财富最大敌人，瞎折腾！

2018年之前，身边只有极少数人“以房养贷”，移民投资还是以枫叶国、澳洲、英美为主，非常低调；

2018年之后，毛衣zhan发动之后，不少中产家庭开始跟风，可能国内只有一两套房子，也布局了东南亚的房子，美其名曰：对冲汇率风险。

有个搞金融的朋友，非常讨厌鸡娃模式，直接在清迈买了房子，带着老婆孩子移居，除了让娃接受国际教育之外，主张快乐学习，也会带娃出海，去感受不同国家的人文风情，逍遥快活。

当然，他的主业是金融，副业还有保险，再退一步，上海土著，拆迁的房子和理财完全cover他们的生活，不差钱，在海外过着我们向往的生活。

也有朋友疫情期间想尽办法润了出去，大发慈悲收了几套房子，从此过上了想象中的收租生活，日常跟租客斗智斗勇。

他不知道的是，英国法律保护房客，房客几个月不交房租，房东需要通过很多法律程序才能赶走房客。还有些房客故意把房子搞得很糟糕，还要倒打一耙告房东……

他忍痛在朋友圈敲了一行字：伦敦房东不如狗。

‍

海外房产投资这件事，本身并没有好坏高下，有人认为是机会，有人认为是深坑，取决于你对投资风险认知如何。

对于大多数只想海外投资赚收益的人来说，海外房产意味着：

永久产权；

没有公摊面积；

全部精装修，拎包入住；

租金回报收益高；

各种形式的外币资产；

无边泳池、免费健身；

相对来说房价并不算高；

另外一种人生和生活方式……

我也参加过很多场海外房产推介会，也曾站在异国他乡的skyline吹着晚风，俯瞰整个城市，那时候真的莫名的冲动。

但经过这些年身边人的案例和我对国外社会制度、福利保障、房地产市场的了解，越发觉得，海外房产投资不适合大多数人，最好是真的会在海外长期生活，不然，一定要多做功课，摆正心态。

比如，以下这些内容，可能都会成为搞垮你心态的引子。

比如地税，在国内买完房子空在那，除了交物业费也没什么额外开支，但比如在美国，你得定期向政府交地税，一旦地税交不上，房子和地就会被收走。好一些的房子，每年地税都有两三万美金。

而且美国的房子，强制要求都要买保险。公寓房不多，但独栋房产的保险也不少，顶一个月工资了。

如果你是个大聪明，房子租掉了，那么恭喜你得报税了，首先你得有个税号，每一年上报你的出租收入和费用，赚到的钱减去地税、保险，剩下得利润还要交个人所得税。

如果你买了之后觉得太麻烦，想要卖掉了，作为老外，得由律师代收房子总价的15%税给政府（支票形式），然后下一年报税时候，再根据房子真实利润按照税率继续交税。

再比如英国、澳洲的印花税，加拿大的联邦税……都是非常高的隐形成本。

不少人在新闻媒体上看过明星降价甩卖豪宅的新闻，比如吴秀波美国卖房直降410万，王宝强赔本求脱手，奶茶妹妹割肉卖悉尼顶豪……在国外二手房没那么好卖。

有些国家有些项目，卖给当地人和外国人的价格都不一样，卖给外国人的价格就贵一些。放在二手房市场上，你本身已经就处于劣势一方。

如果再倒霉点，遇上黑中介和代理商勾结加价，曾经就有人被加价100%，一套偏远葡萄牙地区的25万欧元的别墅能卖到50万欧元以上，你去投诉都找不到人，这种房子卖多少价你的心才能不滴血……

比如东南亚国家，不少都是有本国人和外国人份额，但是对于他们本国人来说，不说收入很低买不起之外，他们有自己的土地和别墅，为什么要花高价去买公寓呢，如果你较真点去问问，不少外国人份额也是中国人包圆，以后你的接盘侠在哪里？

理想点来说，同样会有源源不断的中国人去买房，但遗憾的是，很多中国人也都是奔着新房去的，这样流程简单税费少，中介也是乐意推荐新盘的，二手房的佣金少很多……

从更宏观的角度来说，自2008年至2018年这十年，不少发达经济体的房价和租金都有很高的涨幅，处于历史很高的水平，但从经济增长和居民收入方面来看，全球经济体都表现出不同程度的增速放缓，这个趋势暂时没有改变的迹象。

国外人对于房产的观念，没有像我们国人这么看重房产的金融属性，买卖差价很难赚到了，就把希望放在出租收益上吧，除了托管费用以及高昂物业费之外，大概还剩下十个月的租金可以赚，如果你已经入局，就且安心收租吧。

中国房价这些年持续上涨，依靠四个点：城市化、人口红利、旧改拆迁、通货膨胀。

但在国外，这些逻辑是不灵的。

很多国家基本都是土地私有制，我们经常在推介会上看到的公寓也是很单薄的几栋楼，小区里面高端大气上档次，小区外面破败不堪，这个就是国情的差别，不能用中式思维去投资。

还有，不要轻易迷信他们的各种规划，左边商圈，右边地铁，对着空气跟你讲蓝图，这种神话只能在中国听听，基建狂魔的称号不是白来的，在国外这个准则不灵。

这里得鞭尸一下碧桂园森林城市，其实是马来境内填海造出来的孤岛，根据当地法律规定，填海项目需要沉降十年后才能建造，但这个项目在填海一年后就开始造了，当时的掌权者很想搞点政绩，也很支持这个项目。

后来咱们国家打击资本外流，马来政府换届，新上任的马哈蒂尔一直跟我们不太对付，说这里是为外国人建造的，不是为马来人造的，他们地盘上不允许那么多外国人存在，不给卖不给发签证，甚至还把之前皇室贪污腐败的问题连根拔起了……再回头看看，森林城市现在已经从永久产权变成了99年地契。

中国人谁不知道碧桂园呢，但出海也会遇到水土不服的问题，我个人不推荐国内的地产商在海外的项目，这种变化要是遇上了政治因素，兜也兜不住。

除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量以及政治等因素。

当你买入了一个国家房产之后，相当于就持有了这个国家的货币，那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益形成很大的影响。

我说这话可能会有人不乐意，会用「奴性」喷人，但你如果对国外了解多了，你真的会发现，绝对不是每个国家的政府都能像中国政府这样，对经济有这么超强的掌控能力的，当然包括汇率。

货币波动起来，也是分分钟带你坐过山车。

从俄乌开局以来，就像闹着玩一样冻结财产资产，可能很多人一辈子也不会想到有些国家居然是墙头草，遇到这种事情，你能怎么样呢？

‍

我承认，海外生活方式，对于我们在国内朝九晚五的大多数来说，都是非常有吸引力的，我也非常享受那些豁然开朗的瞬间。

但置业投资这件事，得另当别论。

一定要与理智为伍，尽可能的减少信息差，多多研究当地的住房土地、金融、税收制度、保障制度、租赁制度……对于成年人来说，钱在你的手里，做决定之前，一定要问问自己有没有本事赚到认知之外的钱。

记住我这句：普通人财富最大敌人，瞎折腾！