日本核心地段二手房价格猛增 海外投资者纠结中保持密切关注

较低的融资利率、体面的租售比，以及日元剧烈贬值等因素，使得近些年来国际投资者时不时就要惦记一下日本的楼市。随着日本核心区域房价近年来加速上涨，有关讨论的热度也不断升高。

根据周六的最新报道，东京房地产研究机构Tokyo Kantei在过去一年里，对日本主要铁路、地铁站附近建成十年左右的公寓平均挂牌价进行了调查，并与这些房子十年前建造时的售价进行了比较。

在完整报告发布前，Tokyo Kantei率先剧透了一些核心地段的房价变化。例如位于东京地铁千代田线的新御茶之水站地区，十年前一坪（约3.3平方米）公寓的平均价格为424万日元（约合19.7万人民币），现在已经涨到1255万日元（约合58.2万人民币）。

而在日本西部的大阪，大阪站附近的公寓价格在过去十年翻了一倍；西部的名古屋市，类似的公寓价格增长了近40%。

这一批房产大涨的背后还有一层历史原因：这些房子都是在2011年东日本大地震之后建的，地震、海啸与核泄漏事件给日本带来了巨大的不确定性，房产价值自然难以独善其身。

而在过去几年里，又一重因素开始接棒推动日本房价上涨：持续贬值的日元，以及涌入的外国买家。

主要向外国人销售东京市中心公寓的Housing Japan公司董事长Joe Rigby表示，自从新冠疫情缓和开始，外国买家奔赴东京的热情一直都很高昂。Rigby特别补充称，按照美元计价，（近几年）东京房价并没有涨。

在2021年1月时，1美元差不多能换103到104日元，在上周甚至能换到160日元。也就是说，短短3年多时间里，外国人在日本的购买力提高了至少50%。

从这个角度来看，2021年以后的东京住宅价格涨速陡然抬升，恐怕并不是巧合。

当然，上涨的不只是二手房，新公寓的价格也在上升。根据东京房地产经济研究所年初发布的数据，2023年东京23区新公寓的平均价格为1.14亿日元（约合人民币528万元），同比增速达到39.4%的同时首度破亿。从过去5年的维度来看，东京新公寓的平均价格上涨了60.8%。

新房交易交易价格飙升的背后还有一层原因：房地产商更多将目光投向市中心区域的高收入人群，开发单价更加昂贵的项目。

对于外国投资者而言，日本核心区域的住宅还有两大优势：价格低于新加坡、纽约等国际大都市，同时租售比也更加可观。

日本房地产研究所曾经把2023年10月时全球各城市的公寓价格编制成指数，其中把东京高端港区的价格设定为100，相比之下，伦敦为205.4、纽约为142.9。与此同时，根据全球生活成本数据库Numbeo，东京市中心公寓的租金回报率约为3.2%，而在千代田或者港区，10年楼龄的公寓租金回报率能够达到5%-6%。

横向对比回报率，新加坡约为3.1%，而中国香港约为1.8%。

根据日本政府4月公布的人口数据显示，东京仍是日本47个都道府县中唯一一个近一年人口净增长的地区。社会资源的高度集中和租赁单位的短缺，也是支撑租金的核心因素。

当然，这里的比较只计入了购买房产的价格，而持有房产的长期成本并没有计入，例如日本的房地产税（固定资产税和都市计划税）。简单按照1.4%的“固都税”率来计算，持有71年房子交的税金就等于当年购买房子花的钱。而对于外国投资者来说，日元汇率下一步的动向也是不得不考虑的难题。